Bericht van onze sponsor Van Dam, Van Dam en Verkade

Al vanaf het begin van het bestaan van ons bedrijf Van Dam, Van Dam & Verkade B.V. in 2002 (rechtsopvolger van de in 1998 begonnen maatschap Van Dam, Van Dam & Verkade, opgericht door de drie naamgevers), combineren wij een drietal geldstromen voor de uit­brei­ding van onze onroerend-goed-portefeuille: eigen vermogen, bancair vermogen en van par­ti­cu­lieren/organisaties geleend vermogen. In aanvang lag de nadruk op bancair vermogen maar vanwege de gewijzigde rentetarieven en bancair beleid lenen we tegenwoordig het grootste deel van ons vermogen van particulieren en organisaties/rechtspersonen.

 

Ons product

Wij bieden deze particulieren en organisaties/rechtspersonen  naast veiligheid, flexibiliteit en crisisbestendigheid een goed ren­de­ment, afhankelijk van de door de klant te kiezen lengte van de opzeggingstermijn en de gekozen ze­ker­heid.

De veiligheid bieden wij onze ruim 750 klanten die gezamenlijk momenteel ruim

€ 175.000.000 euro aan ons uitgeleend hebben op zes manieren:

  • We kopen alleen panden op goede locaties, zodat onze klanten en wij (te zijner tijd moet ons pensioen uit de opbrengst van de panden komen!) gebruik kunnen maken van de waardevastheid van onze panden. Hiermee zorgen we dat de waarde van onze bezittingen de hoogte van onze schulden ruim overstijgt. De effectiviteit van dit be­leid heeft zich onder andere in de krediet- en vastgoedcrisis van 2008 – 2013 in ruime mate bewezen: terwijl veel col­­lega’s failliet gegaan zijn, hebben wij onze portefeuille in de crisisperiode juist kun­­nen vervijfvoudigen.
  • De drie directieleden tekenen hoofdelijk mee voor de nakomingen van alle verplich­tin­gen. Onze klanten en wij weten daarmee dat wij als eerste de dupe zijn op het mo­ment dat het fout gaat en zo hoort het ons inziens ook. Als anderen jou hun geld toe­ver­trou­wen, dien je jouw verantwoordelijkheid te verstaan en te nemen en de ander ma­­xi­male zekerheid te bieden. Voor de in de filosofische achtergronden van deze handelswijze geboeiden, verwijzen we gaarne naar de zes regels voor financiële instellingen die Johannes Calvijn geschreven heeft.
  • Stichtingen / verenigingen / kerken / goede doelen organisaties waarbij de bestuursle­den 100% zekerheid nodig hebben, omdat het niet over hun eigen vermogen gaat, maar over vermogen dat hen vanwege hun bestuursverantwoordelijkheid toevertrouwd is, kunnen het eerste en enig recht van hypotheek op één on­zer onroerende goederen krij­gen, ten koste van 1% rente (met het hypotheekrecht is de rente dus 1% lager dan zonder het eerste en enig recht van hypotheek).
  • Als standaard opzegtermijn hanteren wij een opzegtermijn van één jaar, waardoor on­ze klanten en wij niet het risico lopen op een zogenaamde ‘bankrun’.
  • Teneinde onze verantwoordelijkheid richting klanten en onze gezinnen serieus te ne­men vliegen we nooit gezamenlijk in één vliegtuig en zitten we in beginsel ook nooit gezamenlijk in één auto. Onze toenmalige accountant vond dit overdreven toen wij deze beslissing namen, omdat hij in geval van nood al onze panden en onze klanten weet te vinden, maar wij willen ook in deze strik­ter zijn dan de accountants voorschrij­ven.
  • Bewust spreiden we ons onroerend goed heel erg: niet alleen in twee werelddelen (Europa en Amerika), vier landen (Duitsland, Nederland, Florida en Engeland), maar ook in verschillende segmenten: winkels, woningen, kantoor, studentenhuizen, appar­temen­ten, logistieke centra. Ook qua landen is onze portefeuille zeer divers gespreid, waarbij we ons met recht en reden gefocust hebben op landen die relatief gezien het meest conservatief bestuurd worden of waarbij de bevolking het meest gezegend is met een conservatieve levens instelling. Ons vastgoed bevindt zich voor 33% in Duitsland, voor 26% in Florida, voor 22% in Nederland en voor 19% in het Verenigd Koninkrijk.

De flexibiliteit bieden wij onze klanten op een viertal manieren:

  • Als de klant de geldlening geheel of gedeeltelijk wil beëindigen, is één telefoontje of één emailtje afdoende en vervullen we de wensen, indien nodig en mogelijk ook met een snellere aflossing dan de opzegtermijn.
  • De klant kan kiezen hoe hij de rente uitgekeerd krijgt: via maandelijkse storting of via een bijschrijving op de geldlening (rente op rente). Ook is een combinatie mogelijk, zo­­dat er maandelijks een deel aan rente uitgekeerd wordt en een deel bij de lening bij­geschreven wordt. Ook is het mogelijk om niet alleen maandelijks rente maar ook maan­­delijks een stuk aflossing te krijgen. Als de klant een wijziging wil in de rente-uit­kering dan is één telefoontje of één emailtje afdoende en vervullen we de wensen van de klant.
  • Wat betreft de leensom is er één begrenzing: aan het begin van de overeenkomst dient de hoofdsom € 100.000,- of meer te bedragen. Als dat eenmaal het geval is (geweest), kan de lening met door de klant gewenste bedragen uitgebreid of verlaagd worden.
  • Als het nodig is, kunnen wij een product op maat maken. Daarbij kan gedacht worden aan een specifieke aflossingsdatum (dus als iemand weet dat hij het vermogen op een bepaalde datum weer nodig heeft), als ook aan specifieke voorwaarden zoals bij klan­ten die principiële bezwaren hebben tegen verzekeren. Deze klanten krijgen bij ons de rente be­horend bij een opzegtermijn van twaalf maanden, maar kunnen in het onver­hoop­te ge­val van brand of ziekenhuisopname op korte termijn over hun vermo­gen be­schikken. Ook voor klanten die van plan zijn zelf een keer onroerend goed te kopen, maar nog niet weten wanneer dat plan gerealiseerd zal worden, is een extra aflos­sings­mogelijkheid in de akte in te bouwen.
  • Bij overlijden van de crediteur (en uiteraard interpreteren we dat breed, dus ook bij het overlijden van één van de twee echtgenoten als zij samen geldlener zijn) bieden wij de erfgenamen los van de overeengekomen opzegtermijn een opzegmogelijkheid met een opzegtermijn van één maand. Indien gewenst kan dat in dat geval zelfs sneller.

De crisisbestendigheid bieden wij vanwege de aankoop van panden op zulke locaties en met zulke huurders dat als er crises komen de panden nog steeds gewild zijn. In de crises (vast­goed­crisis, bankencrisis, eurocrisis, kredietcrisis) van de jaren 2009 – 2013 bleek hoe sterk onze portefeuille en onze huurders wa­ren. Bij de vijf huurders die door faillissement weg moes­ten, konden we vanwege de locatie van de panden heel snel nieuwe huurders en vanwege de sympathieke prijzen in vier van de vijf gevallen tegen een hogere huurprijs.

Ook de crises voor de vastgoed- en kredietcrisis hebben wij zorgeloos doorstaan. Eén van de oorzaken daarvan is dat wij alleen goede panden kopen. In ons bestaan waren er jaren dat we voor € 0,- panden kochten en jaren dat we voor tientallen miljoenen euro vastgoed kochten. Wij werken niet met targets, maar zoeken steeds naar panden die onze onroerendgoed­porte­feuille kunnen verrijken.

Terwijl toenmalige collega vastgoedondernemer Erik de Vlieger in zijn boek over vastgoed be­­weert dat al zijn collega’s failliet zijn gegaan in de vastgoedcrisis, is ons bedrijf (dat sterk de vastgoedcrisis in ging en er nog sterker uit kwam) in die jaren stevig gegroeid: voor het on­roerendgoed van onze failliete collega’s zochten curators kopers die snel zaken konden doen (wij hebben geen interne lagen en kunnen dus bij noodzaak in één dag beslissen en wij heb­ben geen toestemming of geld van banken nodig vanwege onze hech­te en trouwe achterban), waarbij je alleen de verhuurde vierkante meters hoefde te beta­len en de rest er gratis bij ge­schonken werd…

Bij de aankoop van onroerendgoed bouwen wij altijd een mogelijke huurdaling en bijbehoren­de waardedaling in, zodat we in beginsel niet in de problemen kunnen geraken bij een nieuwe onroerendgoedcrisis.

Als goed rendement bieden wij onze klanten afhankelijk van hun wensen 3% rente bij een op­­­­­zegtermijn van twaalf maanden, 2% bij een op­zegtermijn van twaalf weken en 1,5% bij een op­zegtermijn van twaalf dagen. De klanten die het eerste recht van hypotheek gekregen heb­ben, krijgen 2% rente en bij hen is een opzeg­ter­mijn van twaalf maanden van toepassing.

Soms (een paar keer per jaar als we dringend extra middelen nodig hebben) bieden we onze (aspirant-)klanten actierente, dat wil zeggen: gedurende een afgesproken periode (vaak drie maanden) een extra rentepercentage (laatstelijk 1,5% extra). De klanten die met zo’n actieren­te meedoen kunnen na afloop van de actierenteperiode kiezen of ze het bedrag geheel of ge­deel­telijk terug willen hebben (op deze manier hebben ze een mogelijkheid om gedurende een korte tijd met onze handelswijze en ons nakomen van de afspraken kennis te maken) of dat ze het tegen onze standaardrente willen laten staan.

 

Onze portefeuille

Met de combinatie van het particulier geleende vermogen, het bancair geleende vermogen en het eigen vermogen hebben we een onroerendgoedportefeuille opgebouwd ter waarde van 325  miljoen euro en een huuropbrengst van ruim 20 miljoen euro.

Wij vinden spreiding van onze portefeuille van het grootste belang, waardoor we in vier landen en in verschillende sectoren opereren.

De onroerende goederen zijn gelegen in Nederland (22%), Duitsland (33%), Florida (26%) en Engeland (19%).

De portefeuille is opgebouwd uit op goede (hoofdzakelijk A-1) locaties gelegen winkels (38%), (binnen stedelijke) kantoor- en bedrijfsruimte (36%), logistiek (9%), woningen (7%), appartementen (4%), studentenkamers (3%) en hotel (2%).

De reden dat wij voornamelijks in winkels zitten, is het feit dat dat als het om de top-locaties van goede steden gaat, het meest waardevaste-onroerendgoed is en dat er bij vertrek van een huurder altijd een paar huurders te vinden zijn die het voor dezelfde prijs of duurder willen huren. Natuurlijk kennen wij de vooroordelen rondom winkel-vastgoed alsof die onnodig worden vanwege online-shoppen, doch online-shoppen heeft onze winkels juist waardevaster gemaakt: de bedrijven die nu nog winkelruimte willen huren, willen op de beste plek zitten! Voorts is het onze ervaring/visie dat als er ooit niemand meer een winkel wil huren er op die toplocaties vanzelf andere huurders op af komen die dan wel op die toplocaties willen zitten (ooit zaten de kerken op A-1-locaties, die hebben zich daar helaas steeds meer van weg laten dringen, behoudens de monumentale die immers niet gesloopt mogen worden en nu gaan som­mige kerken zelfs naar industrieterrein-achtige locaties…).

Twee keer kochten wij winkelpanden op zwakkere locaties vanwege het bovenliggende stu­dentenhuis en de relatief gunstige prijs. Deze twee panden zijn inmiddels omgebouwd naar woonlocaties, waarbij de opbrengst min of meer identiek is.

Het beheer van de Nederlandse onroerendgoed portefeuille hebben we in ei­gen handen (waar­bij we een vast team van aannemer, schilder en loodgieter hebben) en in de andere landen is het beheer toevertrouwd aan ter plaatse deskundige beheerders.

Naast de niet-bancaire schulden (175 miljoen) lenen we momenteel 100 miljoen euro van ban­ken/verzekeringen, waardoor onze totale schuldenlast 275 miljoen euro bedraagt en ons eigen vermogen zo’n 40 miljoen euro.

Om onszelf niet (te) rijk te rekenen passen we voorzichtige waarderingen toe, welke handels­wijze zich ook gedurende de krediet- en vastgoedcrises bewe­zen heeft.

Potentiële panden worden door ons zorgvuldig geselecteerd. We krijgen vanuit allerlei kana­len wekelijks mooie objecten aangeboden. De eerste schifting vindt plaats vanachter onze bureaus. Als een pand perspectiefrijk genoeg lijkt, vragen we meer informatie op en gaan we het pand bezichtigen. Dit is in ongeveer 2% van hetgeen ons aangeboden wordt. Als we posi­tief blijven en alle opgevraagde informatie is helder, kijken we welke van de panden die ons aangeboden zijn onze portefeuille het meest verrijken en gaan we langzaam maar zeker een bod uitbrengen.

Criteria bij de pandkeuze zijn: locatie van het pand, locatie van de buurt, de bevolking van de stad, de bevolking van het voedingsgebied dat door de desbetreffende stad van de nodige voor­zieningen voorzien wordt, de huurder, het huurcontract, de potentie van het pand, het on­derhoud, de courantheid van het pand. Als één van deze punten niet op orde is, wil dat niet zeg­gen dat we geen bod uitbrengen, maar wel dat het bod aangepast wordt aan onze constate­ringen. De combinatie van deze criteria en de zorgvuldig toepassing daarvan door ons heeft zich bewe­zen in de vastgoedcrisis van tien jaar geleden. Ervoor dachten steeds meer partijen dat zij verstand van onroerend goed hadden, maar de crises heeft ertoe geleid dat de meeste partijen verdwenen zijn. Zoals na elke crisis zie je ook nu weer nieuwe partijen de markt op­komen die suggereren verstand te hebben en hun klanten koeien met gouden hoorns belo­ven. Gelukkig hoeven wij vanwege de grootte van onze portefeuille (die is groot genoeg om zon­der uitbreiding te overleven) en de stabiliteit van ons bedrijf geen koeien met gouden hoorns te beloven, doch geven wij onze (potentiële) zakenpartners een mooi vast gegarandeerd rende­ment van 3%. Ook zijn er geen dure websites of andere glimmende zaken nodig: goede wijn behoeft geen krant!

Omdat ons geld vanwege de lage bankrente relatief goedkoop is, kopen wij steeds meer panden in segmenten met minder rendement en des te meer stabiliteit. Hierbij gebruiken we ook tijdelij­ke marktomstandigheden, zoals die rondom de Brexithype. Omdat marktpartijen vaak de waan van de dag volgen, leidt Brexit tot een waardedaling van de panden en van de ponden en omdat wij geen haast hebben bij verkoop van panden kopen we juist op zo’n moment panden in. Panden in Londen waren zonder Brexit voor ons onbetaalbaar, maar bij zulke gunstige marktomstandigheden pakken wij gemakkelijk (voordeel van kleine, flexibele organisatie) de geboden kansen.

Structuur

Van Dam, Van Dam & Verkade B.V. leent het geld van haar klanten (particulieren/stich­tin­gen/vereningen/kerken/b.v.’s ) en verspreidt het onder haar dochters (voor elk land een aparte rechtspersoon en soms – vanwege allerhande vaak his­torische  redenen  een paar rechtsperso­nen binnen één land) die op dat moment geld nodig heeft. Omdat wij, als bestuurders van al deze rechtspersonen ook hoofdelijk mee­tekenen, biedt deze structuur aan de klanten niet het ri­sico dat er via constructies geld buiten de aansprakelijkheid gehouden wordt.

In 1998 begonnen we ons bedrijf met een maatschap, maar vanwege fiscale en erfrechtelijke redenen heeft onze toenmalige accountant (Mazars) geadviseerd een B.V. op te richten. Om toch aansprakelijk te zijn voor de nakoming van alle verplichtingen tekenen we als directie­le­den sinds dat moment expliciet hoofdelijk mee. Bij ons is de reden om B.V. te worden dus niet ge­legen in het uitsluiten van onze aansprakelijkheid (hetwelk helaas juist vaak wèl een hoofd­mo­tief is), maar vanwege fiscale en erfrechtelijke voordelen (als wij groot zouden willen worden, zou dit fiscaal voordelig zijn en bij over­lijden van één van de directieleden is de afwikkeling voor vrouw en kinderen gemakke­lijker).

Opbrengsten en uitgaven

De opbrengst uit onze portefeuille is momenteel ongeveer ruim 20 miljoen euro. Van deze op­brengst gaat ruim 7 miljoen euro als rente naar onze particuliere gelduitleners en een kleine 3,0 miljoen naar onze bancaire gelduitleners. Voor de bedrijfsvoering en het on­der­houd heb­ben we zo’n 3,0 miljoen nodig waardoor we de rest kunnen ge­brui­ken voor portefeuillever­ster­king en tus­sentijd­se aflos­singen.

Over het jaar 2017 hebben we over het totaal rond een half miljoen winst gemaakt en over het jaar 2018 schat mijn compagnon die over de totaalcijfers gaat een operationele winst van één miljoen te ma­ken. De geprognotiseerde operationele winst voor 2019 is ruim 4 miljoen euro. Dit gaat over opera­tio­ne­le winst voor belasting. De winst met betrekking tot de waardestijging van onze onroerend-goed-portefeuilles komt hier dus nog bovenop (bij 1% ook al weer ruim 3 miljoen euro).

Met betrekking tot de toekomst ziet het er ook gunstig is: onze rentelasten dalen jaarlijks rela­tief aanzienlijk vanwege het feit dat we veel goedkoop nieuw geld aangeboden krijgen, waar­mee we gestaag oude geldleningen met hoge ren­ten aflossen. Terwijl onze hoogste stan­daard­rente ooit 7% was, is deze inmiddels ge­daald naar 3%. Leenden we het bancaire geld vroeger tegen rond de 4,5% rente ge­leend werd, recent hebben we bij een Duitse bank een hy­po­the­caire  geld­­lening van 10 miljoen tegen een rentepercentage van 1,44% (rente vijf jaar vast) en met een Nederlandse verzekeringsmaatschappij voor 2,2% afgesloten. Deze gunstigere ren­te­ta­rie­ven leidt tot een daling van onze rentekosten (onze grootste kostenpost).

Na de opbouwfase (vanaf 1998 tot 2018), waarin we ons gefocust hebben op het opbouwen van een grote sterke goed renderende onroerendgoedportefeuille (van 0 naar 250 miljoen eu­ro), zijn we voornemens ons de volgende 20 jaar D.V. te richten op het creëren van een groot eigen vermogen.

 

Overig

Het feit dat de crises de afgelopen jaren volledig langs ons bedrijf en onze panden heen ge­gaan zijn (geen leegstand door faillissement of vertrekkende huurders) bewijst de kracht van onze portefeuille. Hoewel we geen groei meer nodig hebben, zoekt ons team doorlopend we­reldwijd de markt af naar panden die onze portefeuille nog sterker maken en inmiddels heb­ben we zo’n goede naam in de markt opgebouwd (altijd afspraken nakomen en werken vanuit de filosofie ‘leven en laten leven’) dat we ook veel panden aangeboden krijgen.

AFM en DNB

Hoewel wij vanwege het gebrek aan meerwaarde er niet voor gekozen hebben om onder toe­zicht te staan van de financiële toezichtshouders, de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB), is onze handelswijze bij hen wel bekend, aangezien we met beide instanties coöperatief samengewerkt hebben. In een schrijven van De Nederlandsche Bank constateerden zij al in 2008 dat wij niet alleen veel deskundigheid maar ook “een van realiteitszin getuigende coöperatieve en welwillende houding” hadden.

Teneinde te voorkomen dat onze handelswijze in strijd komt met de steeds wijzigende Eu­ro­pese en Nederlandse wetgeving op dit gebied, laten wij ons daarover adviseren door daarin ge­specialiseerde deskundigen.

Depositogarantiestelsel

Wij vallen gelukkig niet onder het depositogarantiestelsel dat in het leven geroepen is, om te zorgen dat gelduitleners hun geld aan banken durven uit te lenen. Bij ons is dat niet nodig, om­­dat er een sterke onroerendgoedportefeuille is die meer waarde heeft dan het totaal van de schulden en daardoor garant staat voor de nakoming van de verplichtingen.

Het zou voor onze klanten nadelig zijn als wij wel onder het depositogarantiestelsel zouden vallen omdat wij dan ook mee hadden moeten betalen toen er banken failliet gegaan zijn.

Eenvoud als kenmerk van het ware

Omdat we anderen wensen te bejegenen zoals we zelf bejegend zouden willen worden, wer­ken we met eenvoudige en heldere overeenkomsten.

De geldleningen worden schriftelijk vast­gelegd in een akte die acht artikelen bevat en niet ver­wijst naar algemene voorwaarden of iets dergelijks. Voorts brengen wij uiteraard nooit kosten, provisies of iets van dien aard bij onze klanten in rekening.

Klein team met vaste contactpersoon

In tegenstelling tot bij andere financiële instellingen werken wij met één vast contactpersoon voor onze particuliere klanten: ondergetekende heeft de ‘funding’ als belangrijkste onderdeel van zijn takenpakket. Als hij afwezig is, kunnen klanten altijd contact opnemen met onze ma­nagement-assistente Mariëtte en als zij er ook niet is, zijn er nog twee collega’s op kantoor (Daniëlle en Claudia) bereikbaar.

Bewust werken we met een klein gemotiveerd team van tien personen, waaronder een vier­tal bestuurders.

Bestuurders

Wij, de bestuurders van Van Dam, Van Dam & Verkade B.V., te weten de heren A. van Dam (54), A.J.M. van Dam (53) en mr. C.M. Verkade (52) kennen elkaar uit de studententijd en heb­­­ben in 1998 besloten onze individuele (vastgoed)ervaringen te combineren in de gezamen­lijke bedrijfsuit­oefening. Terwijl vastgoedmaatschappen vaak na korte tijd onder druk komen staan en uiteenvallen, werken wij sindsdien gebroederlijk samen, hetwelk we wensen te doen totdat we de onroerend goed portefeuille verkopen, alle schulden af­los­sen en van het restant gaan rentenieren. Ook om die reden kopen we alleen panden die te­gen de tijd dat wij ze willen verkopen gewild zijn vanwege locatie en mogelijk gebruik.

De bestuurders waren/zijn naast hun activiteiten in het bedrijf en hun gezinnen maatschappelijk be­trok­­ken in verscheidene functies: president kerkvoogd, bestuurslid Stich­ting de Nieuwe Poort, penningmeester Vastgoed Belang, voorzitter Vastgoed Belang regio Midden Nederland, oprichter en penningmeester Stichting Antisemitisme Preventie, etc.

 

Tot slot

Gaarne gaan we met potentiële klanten in gesprek om eventuele vragen te beantwoorden en onduidelijkheden weg te werken, waarna het onze wens is dat we de kring van tevreden klan­ten met u(w organisatie) kunnen uitbreiden.

Voor vragen wendde u zich tot Cor Verkade, tel. 06-51 0 51 51 9 (b.g.g. 020-4896500);

e-mail: verkade@vandamvandamverkade.com.

Uitziend naar de eventuele samenwerking vriendelijk groetend,

Van Dam, Van Dam & Verkade B.V.,

namens deze,  Cor Verkade